Bauvertragsrecht 2019

Für die meisten Menschen bedeutet der Bau ihres eigenen Hauses die Erfüllung ihres Lebenstraums. Da es sich bei so einem Projekt um große Geldsummen handelt, muss alles gut organisiert und rechtlich abgesichert werden. Eines der wichtigsten Dokumente in diesem Zusammenhang stellt der Bauvertrag dar. 

Was ist der Bauvertrag?
Auf den Punkt gebracht handelt es sich dabei um einen Vertrag zwischen einem Auftraggeber (dem Besteller) und dem Auftragnehmer (meist eine Firma). In dem Vertrag geht es um den Neubau, die Sanierung, Erweiterung, Umbau oder auch Abriss eines Gebäudes, von Gebäudeteilen oder auch Außenanlagen. Im Vertrag verpflichtet sich der Auftragnehmer ein Werk (eine Arbeit) gegen Bezahlung zu erbringen. Dabei kann es sich um Einzelleistungen wie zum Beispiel die Elektroinstallation, der Einbau einer Heizung oder Maurerarbeiten handeln. Oft treten Bauunternehmer als so genannte Generalunternehmer auf, die verschiedene Leistungen entweder selbst erbringen oder an Subunternehmer vergeben, als Generalunternehmer auf. Handwerksbetriebe sind ebenfalls typische Auftragnehmer eines Bauvertrags. Typisch für den Bauvertrag ist der geschuldete Erfolg. Das bedeutet, der Auftragnehmer verpflichtet sich vertraglich, das Bauwerk in dem vereinbarten Zustand herzustellen. Dafür erhält er einen ebenfalls vertraglich vereinbarten Werklohn. 

Welche Veränderungen gibt es im Bauvertragsrecht?
Am 1. Januar 2018 sind umfangreiche Veränderungen in Kraft getreten. Seitdem gilt ein Bauvertrag als eine spezielle Form des Werkvertrags aus dem Bereich des Schuldrechts. Für einen Bauvertrag gelten außer den allgemeinen Bestimmungen für Werksverträge (§§ 631 - 650 BGB) insbesondere die §§ 650a - 650h BGB. Handelt es sich um Verbraucherbauverträge, sind §§ 650i - 650n BGB zusätzlich zu beachten. Für einen Bauvertrag sieht das deutsche Recht keine besondere Form vor. Das Abkommen kann sowohl schriftlich als auch mündlich als auch durch schlüssiges Verhalten (Handeln ohne ausdrückliche Zustimmung) geschlossen werden. Eine Ausnahme bildet der Bauträger- oder Grundstückskaufvertrag, bei denen der Bauvertrag mit dem Verkauf des Grundstücks zusammengelegt wird. Derartige Verträge müssen notariell beurkundet werden. Der Verbraucherbauvertrag muss laut § 650i BGB in Textform vorliegen. 

Welche Pflichten haben die Vertragsparteien?
Der Auftragnehmer verpflichtet sich, das Werk mangelfrei herzustellen. Um Missverständnisse und Probleme zu vermeiden, sollte im Vertrag möglichst genau festgelegt werden, was unter den Pflichten des Auftragnehmers zu verstehen ist. Als Grundlage dienen beispielsweise Baupläne, ein Leistungsverzeichnis oder eine Baubeschreibung. 

Die wichtigste Pflicht des Auftraggebers ist die Entrichtung der Vergütung. Wird kein Betrag vertraglich festgesetzt, gilt die in der Branche übliche Vergütung. Die vereinbarte Vergütung ist bei der Abnahme des Werks zu entrichten. In manchen Verträgen werden auch Abschlagszahlungen vor der Endabnahme vereinbart. 
Des weiteren verpflichtet sich der Auftraggeber im Bauvertrag, das Werk abzunehmen, wenn es mangelfrei hergestellt wurde. Wegen kleinerer Mängel darf er die Abnahme nicht verweigern. 
Um die Sicherheit für den Besteller (Auftraggeber) zu erhöhen, muss der Unternehmer oder Handwerker in manchem Bauvertrag eine Kaution als Sicherheit für die vereinbarungsgemäße Ausführung der Leistungen oder eventuelle Gewährleistungsansprüche stellen. 

Was tun, wenn etwas nicht in Ordnung ist?
Wenn es sich um einen schwerwiegenden Mangel handelt, hat der Auftraggeber mehrere Optionen. Er kann zum Beispiel die Vergütung oder einen Teil davon zurückhalten bis der Mangel beseitigt ist. Die Summe kann bis zum Doppelten der für die Mängelbeseitigung entstehenden Kosten betragen. 
Reagiert der Auftragnehmer nicht auf die Aufforderung, den Mangel zu beseitigen, kann der Besteller den Mangel selbst beseitigen oder eine andere Firma damit beauftragen und die Kosten dem Auftragnehmer berechnen. 
Wenn bestimmte, im BGB definierte Voraussetzungen vorliegen, kann er vom Bauvertrag zurücktreten oder die vereinbarte Vergütung reduzieren.
Bei Vorlage bestimmter Voraussetzungen kann der Besteller vom Auftragnehmer Schadenersatz oder die Erstattung vergeblicher Aufwendungen fordern. 
Für Mängelansprüche gilt eine in § 634a festgelegte Verjährungsfrist. 

Worauf sollten Sie achten?
Auch wenn Sie einen Bauvertrag mündlich vereinbaren können. sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse immer die Schriftform vorziehen. Legen Sie im Vertrag die Pflichten der Vertragsparteien möglichst präzise fest. Am besten ist es, wenn Sie den Bauvertrag durch einen Fachanwalt ausarbeiten oder zumindest überprüfen lassen, bevor sie ihn unterschreiben. Das Honorar für den Anwalt ist gut angelegt, kann es Ihnen doch unter Umständen teure Streitigkeiten vor Gericht ersparen. 
Bevor Sie den Auftrag an einen Handwerksbetrieb oder Bauunternehmer vergeben, empfiehlt es sich, Im Internet Recherchen über die Firma anzustellen. Mit großer Wahrscheinlichkeit stoßen Sie auf Foren, in denen andere Besteller über ihre Erfahrungen mit dem Unternehmen berichten. 
Sollte es zu Problemen kommen, ist es besser, eine außergerichtliche, gütliche Einigung zu erzielen als vor Gericht zu ziehen. 

Fazit
Ein Bauvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Auftraggeber (Besteller) und Auftragnehmer (Handwerksbetrieb, Bauunternehmer). Der Auftragnehmer verpflichtet sich darin, das vereinbarte Werk mangelfrei zu erstellen und der Besteller wiederum ist zur Bezahlung der vereinbarten Vergütung verpflichtet, sobald das Werk mangelfrei vollendet ist. Um seine Bezahlung zu gewährleisten, kann der Auftragnehmer Abschlagszahlungen vereinbaren. Der Besteller kann wiederum auf einer Kaution als Sicherheitsleistung bestehen. Liegen Mängel vor, hat der Besteller verschiedene Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. Zur Vermeidung von Problemen sollte der Bauvertrag am besten durch einen Anwalt aufgesetzt oder zumindest von diesem geprüft werden. Obwohl ein Bauvertrag auch mündlich vereinbart werden kann, sollten Sie aus Gründen der Rechtssicherheit die Schriftform vorziehen.