Haus geerbt – und jetzt ?

Der Tod eines Angehörigen ist für die Hinterbliebenen in erster Linie ein herber Verlust, den sie vorerst verarbeiten müssen. Gleichzeitig müssen Sie sich natürlich auch um den Nachlass des Verstorbenen kümmern und in Erfahrung bringen, wem der Erblasser was hinterlassen hat. Nun haben Sie eine Immobilie geerbt

Der Tod eines Angehörigen ist für die Hinterbliebenen in erster Linie ein herber Verlust, den sie vorerst verarbeiten müssen. Gleichzeitig müssen Sie sich natürlich auch um den Nachlass des Verstorbenen kümmern und in Erfahrung bringen, wem der Erblasser was hinterlassen hat. Nun haben Sie eine Immobilie geerbt und auf die Trauer  folgt im Idealfall Freude über ein neues/altes Heim oder die Möglichkeit ein Haus/eine Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten. Aber was ist die geerbte Immobilie wert? Wie Sie einen realistischen Preis berechnen lassen und auf was Sie sonst noch alles achten sollten, erfahren Sie hier:

Geerbte Immobilien bedeuten Verantwortung. Und selbst das schönste Anwesen mit zehn Zimmern, Garten und Swimming-Pool kann rasch zum Alptraum werden, wenn sie bis zum Gehtnichtmehr mit Hypotheken belastet ist und der Erbe Zins und Tilgung an die Banken leisten soll. Im Fall eines Erbes lässt der Gesetzgeber den Erben nur wenig Zeit zur Trauer. Denn mit dem Eintritt des Erbfalls werden Sie Rechtsnachfolger des Erblassers, womit sämtliche Rechte und Pflichten des Verstorbenen an Sie übergehen. Somit geht der Gesetzgeber sicher, dass der Nachlass nicht herrenlos wird. Es gibt auch die Möglichkeit, ein erbe auszuschlagen, wozu Sie jedoch Form und Frist der Ausschlagung kennen sollten bzw. einhalten müssen. Erben Sie eine Wohnung oder ein Haus, kann es vorkommen, dass der hinterbliebene Ehepartner über keinerlei Liquidität verfügt. Fallen die Verbindlichkeiten höher als die Vermögenswerte aus, ergibt es kaum Sinn, die Erbschaft anzutreten. Dabei sollten Sie Wert und Nutzbarkeit der Immobilie einbeziehen. Schließlich spielt es auch eine Rolle, was Sie mit der Immobilie vorhaben. Außerdem überschätzen Erben gerne auch mal schnell den Wert einer Immobilie – sei es aus Freude oder Unerfahrenheit auf dem Gebiet. Bei der Bewertung helfen Online-Immobilienbewertungs-Portale und lokale Sachverständige. Bei Immobilien ist es Entscheidend, dass der Sachverständige den lokalen Immobilienmarkt genau kennt. Daher sollte eine Immobilienbewertung in München und Umgebung auch nur ein lokaler Sachverständiger vornehmen.

Erbschaft ausschlagen

Wollen Sie die Erbschaft – egal aus welchen Gründen – gar nicht erst annehmen, schlagen Sie sie aus. Ihnen bleiben dafür sechs Wochen Zeit, nach Eintritt des Erbfalls. Sobald Sie also wissen, dass Sie eine Immobilie erben werden, zählt jeder Tag, da sich die Ausschlagungsfrist nicht verlängern lässt. Sie können die Ausschlagung gegenüber dem Rechtspfleger bei dem für den Wohnort des Erblassers zuständigen Amtsgericht erklären oder notariell bei einem Notar Ihrer Wahl beurkunden. Dieser wird dann das Amtsgericht als Nachlassgericht informieren. Auch hier muss die Ausschlagungsfrist gewahrt werden.

Was mache ich mit der Immobilie?

Sie haben sich entschieden, die Immobilie erben zu wollen und die Erbschaft anzutreten. In dem Fall sollten Sie sich mit der Frage befassen, ob Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen, vermieten oder verkaufen wollen. Dabei nehmen auch steuerliche Aspekte eine entscheidende Rolle ein. Liegt der Wert des Nachlasses (Vermögen abzüglich Verbindlichkeit) über Ihren persönlichen Erbschaftsteuerfreibetrag, sind Sie verpflichtet, Erbschaftssteuer zu zahlen.

Wohnen, vermieten, verkaufen

Haben Sie als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner eine Immobilie geerbt und nutzen diese selbst, sind Sie von der Erbschaftssteuer befreit - wenn Sie mindestens zehn Jahre lang darin wohnen. Eine Ausnahme gibt es lediglich, wenn dringende Gründe vorliegen, die Immobilie nicht weiterhin selbst bewohnen zu können. Beispiele: Sie ziehen ins Pflegeheim um oder ziehen zur Vermeidung von Arbeitslosigkeit berufsbedingt um.

Eine weitere Möglichkeit ist es, die Immobilie zu vermieten. Dabei berechnet sich die Erbschaftssteuer nach Maßgabe von bis zu 90 Prozent ihres Verkehrswertes. Die Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Als Rechtsnachfolger des Vermieters übernehmen Sie dessen Rolle, treten in bestehende Mietverträge mit den Mietern ein und führen diese fort. Wollen Sie die Immobilie selbst bewohnen, können Sie aufgrund von Eigenbedarf fristgerecht kündigen.

Als letzte Option bleibt natürlich, die geerbte Immobilie zu verkaufen, zu überschreiben oder zu verschenken. Überschätzen Sie aber nicht den Verkehrswert des Objekts und erkundigen Sie sich zuvor bei einem Makler, dem die örtlichen Verhältnisse bekannt sind.

Was ist die geerbte Immobilie wert?

Aufgrund von eventuellen Streitigkeiten um die im Nachlass befindliche Immobilie vernachlässigen viele Erben die Immobilienbewertung. Dieser Aspekt ist allerdings überaus wichtig, so dass Sie sich intensiv damit befassen sollte. Der Wert der Immobilie spielt auf der einen Seite für den Erbteil der einzelnen Miterben eine erhebliche Rolle und auf der anderen Seite Richtwert für die Erbschaftsteuer. Die Immobilienbewertung gestaltet sich in der Praxis mitunter als schwierig, weshalb sich Immobilienerben an Experten wenden sollten. Eine korrekte Immobilienbewertung ist im Erbfall letztlich wichtig, weil sich daraus der Wert des Nachlasses sowie die erbrechtlichen Ansprüche der einzelnen Miterben ergeben. Außerdem ist der Wert der Immobilie auch Basis zur Berechnung der eventuell zu zahlenden Erbschaftssteuer. Im Rahmen der Erbschaftsteuer erhebt das   e  ine Steuer auf den Erbteil eines Erben, falls dieser den jeweiligen Freibetrag überschreitet und demnach erbschaftsteuerpflichtig ist. Rechtliche Grundlage dafür ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) der Bundesrepublik Deutschland. Während es bei Wertpapieren, Geldmitteln und den meisten anderen Vermögenswerten meist kein Problem ist, den Wert zu ermitteln, da dieser offensichtlich ist, sieht es etwa bei Häusern etwas anders aus. Daher sollten Erben der Immobilienbewertung besonderes Augenmerk schenken. Der Wert einer Immobilie muss üblicherweise zunächst ermittelt werden. Dafür gibt es auch beispielsweise im Internet Experten, die diesen Service anbieten. Geht es etwa um eine Immobilie in München, könnten die geprüften Immobilien-Sachverständigen von Haus Immobilienbewertung Ihnen ein persönliches Gutachten erstellen. Natürlich müssen Sie dabei online die Daten eingeben, das Unternehmen schickt aber auch einen Gutachter vor Ort, um die Immobilie in Augenschein zu nehmen. Der ermittelte Preis hängt von einigen Faktoren ab: Insbesondere Ausstattung, Zustand und Standort des betreffenden Objekts fallen bedeutend in die Waagschale. Das Baujahr, die Wohnfläche sowie die Größe des dazugehörigen Grundstücks sollten außerdem beachtet werden.

Was ist mit möglichen Miterben?

Gibt es neben Ihnen weitere Erben, bietet es sich an, eine Erbengemeinschaft zu bilden. Somit kann kein Erbe ohne den anderen handeln. Es sollte hierbei jedoch jedem klar sein, dass der Wert einer Immobilie mit jedem Tag verfällt, an dem sie nicht unterhalten und/oder gepflegt wird. Tritt der Fall ein, dass die Erben die Wohnung oder das Haus nicht gemeinsam verwalten wollen, einigen Sie sich im Idealfall darauf, die Immobilie freihändig zu verkaufen. Herrscht keine Einigung über den freihändigen Verkauf, bleibt in letzter Konsequenz lediglich die Teilungsversteigerung. Diese ist in aller Regel mit Verlusten verbunden, weil der erzielte Erlös meist geringer als der Betrag ausfallen wird, den Sie über einen freihändigen Verkauf erzielen könnten. Zudem kann das gerichtliche Verfahren mehrere Monate dauern, in denen das geerbte Objekt verwaltet werden muss. Steht die Immobilie in dieser Zeit leer, droht der Verfall.

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